Att bygga till är ett roligt projekt om man förbereder sig väl. Beroende på hur du väljer bygga till så ökar sannolikheten att vi kommer att få tillbaka pengarna? Vi har flera olika kriterier som man ska tänka på vid grunden för beslut:
Ta fram grundritningar utifrån lastplanen

Målgruppen för området och huset

Det är viktigt att man analyserar sin målgrupp ifrån vem köper hus i mitt område? Varför köper dem hus här? Jo, exempelvis det finns bra skolor här eller det är familjer osv.
Ofta är detta väldigt enkelt och man vet det redan. Där har man alltså sin målgrupp och så försöker man hela tiden att fokusera på den målgruppen genom dem beslut som man tar. Det man ska komma ihåg är
att målgruppen ibland kan vara väldigt nischad. Ett litet exempel är att om vi nu har en målgrupp som är barnfamilj med mc-intresse, dvs motorcykelintresse så kanske det är bra att bygga ett dubbelgarage istället för
en vanlig tillbyggnad. Då är det bättre att få den målgruppen att bli jättetänd på huset, än att man är lite för alla. Detta eftersom att det endast behövs två stycken mc-intresserade för att det ska bli riktigt stor budgivning, om man
nu är ute efter värdet på sitt hus. Fundera därför igenom målgruppen väl, ofta då att barnfamiljer behöver många rum osv.

Genom att analysera målgruppen får man en objektiv uppfattning om vad målgruppen tycker och inte vad jag tycker. Jag kanske gillar marmor och väldigt mycket hotellkänsla i mitt badrum. Då kommer jag nog inte få tillbaka dem pengarna och då vet man det när man gör
den investeringen. Men vad tycker min målgrupp och den som jag verkligen är ute efter ska gilla det? Jag tycker att det kan vara bra att intervjua en mäklare. Genom att intervjua en mäklare så får du utifrån dina förutsättningar och ditt hus bra input på vad din målgrupp är
ute efter och de kan också svara på vem målgruppen är. Exempelvis att det här huset är perfekt med en tillbyggnad för den här målgruppen, jag ser ett stort behov från den här målgruppen i det här området och då svarar dem gärna på det. Dem får ju dig som en potentiell kund på lång sikt
och därför brukar detta vara en bra väg att gå.

En annan sak är hur huset ser ut. Målgruppen kan idag tänka att exempelvis ett enplanshus är väldigt attraktivt att försöka gå i fil och inte bygga på höjden. Ska man bygga ut eller ska man bygga upp kan då vara en fråga. Om du har ett enplanshus idag och har det på 100kvm och står inför valet att bygga
uppåt eller utåt och har möjligheten och förutsättningarna, då är det en parameter som mäklare troligen kan svara på. Är ett enplanshus och utbyggnad i ettplan en bättre lösning än att bygga uppåt?

En mycket central fråga för många målgrupper är antal sovrum. Vi har genom våra analyser av ämnet kommit fram till att antalet sovrum nästan alltid är en av dem viktigaste frågorna. Det är dealbreaker om man har för få sovrum eller om man exempelvis har två sovrum och har tvillingar på gång, så kan inte en trebarnsfamilj flytta in dit om man inte bygger till. Då är frågan ska man i tillbyggnaden utifrån att vi vill rikta in oss till barnfamiljer som målgrupper då behövh er man bygga till. Sen har vi det här gästrum och i det här fallet om man har tre barn så räcker det inte med fyra rum, utan då behöver gärna fem så att man även kan ha ett gästrum. Antal sovrum är alltså väldigt viktigt för målgruppen.

Någonting som vi märkt och känner av är att flexibilitet är otroligt viktigt. Det som du tycker är viktigt med en tillbyggnad måste inte din målgrupp tycka. Tänk därför hela tiden om man kan använda tillbyggnaden på ett flexibelt sätt. Du kanske flyttar köket från där den ligger idag ut till en tillbyggnad, vilket gör att du får en väldigt bra och flexibel planlösning på det befintliga huset. Alla dem frågorna som gör att huset blir flexibelt och att man kan göra lite som man vill, alla förstår att man kan sätta upp väggar och så har man två stora vardagsrum och då förstår folk att man kan använda ett utav dem till att dela av det. Då kan man också rita upp det vid en eventuell försäljning så att folk förstår det. Vi anser alltså att det är bra att utbyggnaden leder till en flexibel planlösning och att det höjer värdet.

Egna behov av tillbyggnaden

Jag tycker personligen att dem egna behoven är dem viktigaste. Du ska ändå bo där i många år och bara genom att tillfredsställa dem behoven kan man litegrann skippa en julresa och njuta lite istället. En julresa till Australien för en familj med fyra personer kan kosta 100 000 kronor. Detta kan jag tycka att man kan skippa och istället satsa på huset ett år, medvetet och så njuter man för dem 100 000 kronorna i många år istället.

Om utbyggnaden är värt pengarna är olika för olika personer beroende på vilka behov man själv har. Det i sig är ju en indikation på att har du behovet så har även andra behovet. Det är en bra indikation om man tänker igenom vad man egentligen har behov av. Alltså varför bygger man till? Detta egentligen oavsett om det handlar om en utökning i familjen, om det är trångt eller liknande.
Tänker man rent på pengarna så är behovet väldigt viktigt att det styr för ens egen del. Där kommer då behovet av sovrum. Alltså vad har ni för behov av sovrum? Hur många har ni i familjen? Det är där som jag känner att antal sovrum som är fyra eller mer, där går behovet för många familjer idag. Man vill ofta ha ett sovrum för mamma och pappa, två för barnen och ett gästrum.
Samma som för behovet av extra ytor är olika för olika familjer och boenden så tänk därför på att vara flexibel i allt ni gör. Det är positivt om man kan göra en utbyggnad så att den har delbara rum eller ett komplementhus som gör att man får mer boyta. Det finns olika sätt att fixa mer boyta och några exempel är takkupor, utbyggnader, taklyft och oavsett vilket sätt så bör man tänka igenom pris-prestandan för just ditt hus.
Om man bygger till och får väldigt mycket extra yta så är det klart att det känns på en visning. Även om du lägger in takkupor som gör att du får en större boyta rent faktiskt, så ger det inte lika mycket som att du lägger till en tillbyggnad på 10kvm, som att du lyfter 10kvm boyta när du lägger in två takkupor. Två takkupor kan göra underverk, men tänk efter behovet och om takkupor löser behovet för er del
kan det absolut vara en bra väg att gå.

Sen är det då behovet kring att förvara olika saker som att ha ett garage, man har sovrum, man har barnfamilj som vill leka i vardagsrummet, man störs väldigt mycket av barnen som leker i olika gemensamhetsytor. Det kan vara bra att skriva ner dem aspekter som man stör sig väldigt mycket på och detta för att man ska få det tydligt uppspaltat vilka behov man har. Om man då exempelvis har ett stort mc-intresse själv och man har en
målgrupp där man vet att den målgruppen är rätt stor med pengar så kan ett dubbelgarage vara jättebra. Det finns personer som inte kan tänka sig att köpa ett hus utan dubbelgarage och då går 90% av alla hus bort idag på marknaden. Om du då ligger på ett bra läge och har dubbelgarage så kan du med en liten klick göra skillnaden. Det var bara ett exempel på behov.

Någonting som man också kan tänka på när det kommer snarlikt till behov är att man under tillbyggnadensfasen när man faktiskt gör själva bygget så störs man inte lika mycket som när man renoverar inne i huset. Själva byggprojektet och behovet får alltså styra. Om man väljer att ändra planlösningen rätt mycket såsom att flytta kök och flytta badrum så stör det utåt jätte mycket.
Här är det en blandning mellan byggprojekt och hur behovet ska lösas. Det kan vara så att man på enkla mått och utan att man egentligen åsidosätter behovet löser byggprojektet på ett mycket enklare sätt. Säg att du bygger till så är det faktiskt ganska lätt att dra rör osv i tillbyggnaden kontra att borra och fixa, dona och bila upp golv för att flytta ett badrum. Låt därför behovet styra.

Tillbyggnadens användbarhet

Tänk igenom hur man använder huset. Hur vill man att sovrummen ska ligga? Ska dem ligga på övervåningen eller nedervåningen? Vill man vid en tillbyggnad ha varmt och skönt golv där uppe? Alltså hur vill man använda huset? Det kan exempelvis vara att man redan har 200 kvm boyta och vill ha ett uterum och saknar det. Då kan man välja ett uterum istället, även fast det inte höjer värdet lika mycket som en boyta men just för det här huset och för användbarheten är det just det här som saknas.

Användarheten av olika beslut som man tar påverkar framförallt planlösningen. Om man vill ha fyra sovrum och har det behovet sagt bör man fundera på hur man kan se till att huset går att användas på ett smidigt sätt utifrån olika planlösningar och olika förslag. Det kan vara att man vill ha ingångar på olika ställen och via en tillbyggnad kan det bli ganska rörigt om man exempelvis ska gå via sovrummet. Delbara rum är viktigt och
plats för framtida pool tomten kan också vara bra att fundera över. Var ska en bra altan ligga? Hur ska en bra pool ligga? Dubbelgarage, cyklar, trädgårdsredskap och förråd, hur ska man lösa det med den nya tillbyggnaden? I exempelvis i en matsal kan det vara så att med den nya planlösningen så hamnar matsalen i mitten då man bygger en tillbyggnad ut från matsalen, vilket gör att matsalen inte längre kommer att ha något fönster.
Då kan det vara bra att fundera igenom man kan leva med det. Hur kan man veta att man kan leva utan fönster i matsalen? Då kan man exempelvis sätta upp något för fönsterna under någon vecka för att se om man saknar dem eller var det ändå mörkt ute när man hade middagar osv så att det inte kändes som att det spelade så stor roll. Eller kändes det som att man sitter och äter mitt i huset och det bara är en genomfartsled där man hela tiden går förbi så att matsalen känns felplacerad? Den typen av frågor är bra att tänka igenom.

Utseende, design och arkitektur

Ingen köper ett fult hus och se därför till i allt vi gör att skapa pris och prestanda i form av design. Lägg ner mycket tid på att få tillbyggnaden att smälta ihop med huset.
Jag tycker att design är en viktig del som många kanske underinvesterar i. Man kan exempelvis bygga till ett uterum på olika sätt som gör att man bygger för ytor som gör att det ser konstigt och det kan vara på små ytor eller liknande.
Det är då viktigt att man utgår från det befintliga husets arkitektur och tänker igenom designen på ett bra sätt. Ett enkelt råd, men som också kan vara svårt är att verkligen satsa på att det ska se fint ut. Om man redan från början har den
ambitionen så att stilen på tillbyggnaden går i harmoni med det befintliga huset. Jag har sett så många tillbyggnader där det inte gör det och där man har varit så himla mål om att skapa så mycket boyta och volym som möjligt, men detta ser konstigt ut på utsidan.
Det första man ser när man kommer till en visning är ju utsidan och därför är det viktigt att arkitekturen på huset ska rimma med det befintliga.
Här kommer jag att skriva väldigt mycket om inspiration för tillbyggnader. Så jag hänvisar till den artikeln där den finns tillgänglig här.

Tillbyggnadens byggkostnader

Byggkostnader är precis som det låter. Vilka kostnader uppstår vid dem olika besluten? Vad får vi tillbaka pengarna nånstans?
Många står i beslut om man ska bygga till eller om man ska flytta till ett nytt hus. Är jag låst till det här huset? Känner jag mig fångad i framtida behov? Om förutsättning är fel
för mig och min familj har man då valet att antingen köpa nytt eller bygga till. En av dem vanligaste frågorna är då hur man kan få ner priset därför att jag inte får tillbaka pengarna om tillbyggnaden
kostar för mycket. Då kommer ju det här med totalentreprenad kontra delentreprenad kontra gör-allting-själv. På husgrunder.com kommer vi borra väldigt mycket i priser och kalkyler. Det korta svaret enligt min erfarenhet kring just totalentreprenad och att göra själv är att dela upp någonting i delentreprenader som är otroligt tydliga med tydligt ansvar, start och slut, men som är greppbara för dig som beställare exempelvis en husgrund. Det är också därför vi kommer in på det på just den här hemsidan och man börjar ofta med just en husgrund. Det är ett ganska avgränsat, väldigt tydlig del av projektet och om det genomfört på rätt sätt med rätt förutsättningar och som en del av entreprenad så går det att handla upp på ett relativt
enkelt sätt med start och slut, med givna hantverkare inblandade. Du kan till och med ha delentreprenader i projektet husgrund och grundläggning. Du kan exempelvis vvsare som du själv leder. När vvsarn kommer in, när grävaren är där och schaktar, när man lägger grunden osv kan man genom att läsa in sig faktiskt projektleda själv och skapa tydlighet i ansvar hela tiden.

Fönster och dörrar när man bygger till är en sån grej som man sällan får tillbaka pengarna på eftersom att dem är extra bra. Därför är det bra med bra isolering och att lägga till 10 000-30 000 för att få just öppningsbart på alla ställen, exakt i rätt fasningar på alla tänkbara ställen, den tiden
lägger man inte på en visning. Man kan poängtera i den visningsprotokollen, men där menar jag att du ska försöka hålla dig till standard och ett öppningsbart ut mot en altan kan däremot skapa en helt annan känsla. Här kan alltså byggkostnaden räknas hem. Då får man tänka på dem konstruktionsdetaljer som det innebär då
det är rätt så tunga partier som man ska in och man skär in en hel vägg med många reglar och därmed behöver man noggrant fundera igenom konstruktionen, vilket vi kommer att återkomma till på husgrunder.com.

Samma sak gäller med badrum och kök. Om det är någonting riktigt genomtänkt såsom en agaspis som alla i min målgrupp vet kostar 100 000 kronor. Då kan det vara värt, men annars är ett kök ett kök och min erfarenhet är att om köket är väldigt stilrent, snyggt och konversiellt så vet folk om dem vill ha en agaspis
så köper man en agaspis och då bygger man mindre själv. Min uppfattning är alltså att du aldrig får tillbaka dem här extravaganserna. Håll därför igen på dem dyra investeringarna om du vill få tillbaka pengarna.

En annan grej som man kan tänka på när man kommer till bygget är att bygglov i sig är värt pengarna. Om man ritat upp ett bygglov och tänkt igenom det ordentligt kan vara väldigt värdefull vid visning, eftersom att man då visar på att det finns ett hus med möjligheten att bygga till. Boytan är kanske för liten för många och därmed inte attraherar, men jag menar att om du har ett bygglov och en ritning som är genomtänkt, passar in och som är konventionellt genomtänkt så kan det absolut vara värt pengarna.

Det finns ett problem som kallas för Martin Timell-effekten och det innebär att man tror att man kan göra allting själv och därför har människor på visningar och liknande glädjekalkyler i vad det ska kosta. På en visning värderas därför inte kostnaden till det som man faktiskt lägger ut, man tänker att ett kök kostar 150 000 kronor men tack vare alla extravagaser och att man faktiskt inte gjorde mycket själv utan det drog iväg på 200 000 kronor istället, eller mer på badrum osv. Många tänker alltså att dem ska jobba själva fast dem egentligen senare tar in hjälp så skapar dem här glädjekalkylerna problem i värderingsprocessen. Däremot ska man absolut försöka göra vissa saker själv såsom exempelvis att riva, handla in material, ta in offerter på material och att leda projektet. Det kan vara bra att göra delentreprenad istället för ett megastort ogenomlysningsbart tillbyggnadsprojekt på flera miljoner. Det menar jag är en väg till framgång och du kan spara jättemycket pengar på kontakter och liknande där du med egen tid och en förberedelse och tack vare att du bryter ner projektet blir det för en byggare hanterbart och lätt att prissätta.

Ett annan bra tips kring byggkostnader är att man faktiskt dokumenterar kostnaderna, d vs att man visar i prospekt för en visning. Prospektet visar hur man har investerat och när man gjorde det, det är ungefär som när en bil besiktas. Man ska också tänka igenom att ett hus slits ganska mycket på 50 år. Om man jämför ett orenoverat hus från 20-talet till ett modernt hus så är det olika. Alla säger att det kostar mellan 10 000-20 000kronor/kvm att antingen renovera eller bygga nytt. Detta beror såklart på vad man renoverar och vad man bygger till.

En annan del av byggkostnaden är storlek på tillbyggnaden per kvm. Kvadratmeterkostnaden för små tillbyggnader är ju högre eftersom att man ändå behöver ta dit en grävmaskin och man behöver ändå ha ett bygglov. Om det är ett attefallstillbyggnad så är det en bygganmälan som gäller, men arkitekten ska rita ändå osv. Sen driver kvadratmeter absolut en kostnad, inte minst i drift. Det finns ändå en liten ”economy of scale” när man tittar på storlek. Ekonomin bör styra när man ska ta beslut och du bör känna om räntan stiger, eller om man tar mer lån för att bygga till så ska man ändå känna sig nöjd med huset eftersom att jag använder det för min egen del.

Det finns en stor variation i typ av tillbyggnad som kan vara antingen takkupor, utbyggnad och taklyft. Gör man en eller två tillbyggnader, d vs att lägger 40kvm som två tillbyggnader på samma hus eller lägger man det som en stor? Jag menar att om man lägger två tillbyggnader istället för en så ökar inte priset med det dubbla, utan kanske med bara 25% eftersom att man har två tillbyggnader istället för en. Man har ändå en viss economy of scale tack vare att man bygger samtidigt. En annan del av byggkostnaderna och att få igen pengarna är uterum. Alltså om man bygger på ett oisolerat uterum eller bygger med isolerade väggar, isolerad grund och viktiga fönster osv så kan man nog säga att uterummet inte är ett uterum längre, utan det är en del av boytan.
Om boytan inte redan är tillräckligt stor så är det klart att det ökar värdet.

De delar som höjer ett värde mest byggkostnadsmässigt kontra värdemässigt är sovrum. Så har du brist på sovrum så är det absolut ett sätt att öka värdet. Om du dessutom skapar flexibla rum och planlösning, då förstår människor som kommer till ditt hus att dem själva kan påverka hur dem ska disponera huset. Glöm för all del inte era egna behov eftersom att dem påverkar jättemycket. Du som husägare kan och känner ett hus bäst och om man kan visa det på ett bra sätt på en visning så menarjag att det går igenom. Om man vid en tillbyggnad skapar större ytor som gör att huset inte känns lika trångt, är en värdehöjande faktor i sig och man känner det på visningen. Man känner att här kan jag andas, det är svårt att ta på men du får till stor del igen pengarna.

Förutsättningar för tillbyggnaden

Vad skapar planlösning, tomten, detaljplanen för kommunen och liknande? Vad skapar dem för förutsättningar för oss att bygga till?
Om du bygger ut en tillbyggnad på en tomt så har väldigt mycket prickad mark, så kan du såklart inte göra vilka tillbyggnader som helst. Du kanske har mark som behöver pålas, du kanske har sank mark, sunk mark och du kan ha förutsättningar utifrån detaljplanen som gör att du inte kan bygga hur du vill. Finns det tillgänlighetskrav från kommunen med dusch på entreplan och liknande?

En förutsättning är också budgeten. Hur er ekonomi är alltså en del av förutsättningarna. Finns det problem med källare? Finns det problem med det befintliga huset med dagvatten, dränering, olika typer av bergvärme och dagvattenledningar som kan påverka hur projektet ska genomföras? Det kan vara bra att ta reda på det. Hur ligger ledningar, bergvärmerör, bergvärmehål? Finns det jordvärme i gräset? Det finns alltså en mängd
olika delar, men den största påverkande delen som kan ställa till frustration inte direkt höja priset, men påverka projektet så är det just kommunen och deras krav på din tomt och din tillbyggnad. Jag personligen bor i ett hus med väldigt mycket prickad mark så jag fick skapa en väldigt speciell tillbyggnad som skars av på kanterna, så att man kan se det som ett fyrkantigt rum. Jag var tvungen att skära av en stor del av ena hörnet
för att det inte skulle komma närmare 6 meter från tomtgränsen. Jag fick egentligen inte bygga där, men tack vare att jag ändå skar av så tyckte kommunen att jag hade gjort vårt och att det var en gammal detaljplan och liknande. Med den prickade marken hade man en viss förbiseende med och vi försökte verkligen att anpassa oss till omgivningen.