Besiktningar har blivit normalt när man ska köpa hus. Det var dock inte länge sedan som besiktningar var en relativt ovanlig företeelse. Idag har besiktningen blivit så vanlig att många mäklare inkluderar besiktningen i priset på arvodet vid försäljningen. Jag får också mycket frågor om besiktningar av hus. Eftersom jag framförallt kan mycket om grunder är det där jag riktar in mig på att kunna hjälpa till. Läs om de vanligaste problemen med husgrunder och hur du hittar ett bra besiktningsföretag.

Navigera enkelt med de snabblänkar

Använd snabblänkarna nedan för att navigera i artikeln

Vad är en besiktning

Det är köparen som har undersökningsplikt när man ska köpa ett hus. Detta har medfört att man utför en besiktning av huset. Denna besiktning av ett huset kallas därför för överlåtelsebesiktning. Det är processen som genomförs av en besiktningsman före köpet.
Besiktningsmannen går igenom huset på plats på ett grundligt sätt. Huset granskas från husgrunden till taknock.

Även säljaren kan beställa en besiktning

Samma typ av besiktning kan du också beställa som säljare. Då vet du vilket skick huset befinner sig i vid försäljning och slipper överraskas av eventuella fel och brister. Dessutom har du ett besiktningsprotokoll att visa upp vid försäljning och kanske kan affären då gå snabbare. Som säljare har du också ansvar för fel som dyker upp inom 10 år från försäljningen. Om säljaren vill teckna en dolda-fel-försäkring krävs en besiktning.

Vad kostar en besiktning

En besiktning av ett hus kostar omkring 6.500 kr – 10.500 kronor.

Besiktningsutlåtande: Ett viktigt juridiskt dokument

Det många glömmer är att besiktningsutlåtandet är ett viktigt juridiskt dokument.
De fel som besiktningsmannen finner under besiktningen av huset kan inte senare påstås vara så kallade dolda fel efter att köpet gått igenom. För att vara säker på din situation i en given situation, kontakta en duktig oberoende part, till exempel en besiktningsfirma , eller en specialiserad jurist. Vill du ha hjälp, kontakta mig här.

Vad innehåller besiktningsutlåtandet

Besiktningsmannens slutleverans är ett så kallat besiktningsutlåtande. Här ska de fel och brister som han eller hon hittar specificeras. Besiktningen tar också hänsyn till de förutsättningar som gäller för huset. Dvs besiktningen utgår utifrån husets ålder och konstruktion.
Det ligger i sakens natur att äldre hus har fler noteringar i ett besiktningsutlåtande. Inte minst har äldre byggnader inte byggts med god isolering osv.

Ett besiktningsutlåtande ska lyfta de problem som behöver adresseras eller åtminstone noteras så köpare vet om detta inför överlåtelsen.
Mindre fel antecknas normalt inte ner i besiktningsutlåtandet men kan vid genomgången av huset ändå vara bra för köparen att känna till.

Det är inte alla fel som kan uppmärksammas av en besiktningsman på visningen. Det gör att besiktningsmännen oftast ger en riskbedömning av potentiella problem.
Exempelvis kan inte en besiktningsman se skicket på en dräneringslösning men kan däremot säga att det är en risk att dräneringen är äldre än
vad som är lämpligt för en dränerings livslängd.
Här är det viktig att välja en bra besiktningsman som känner till dessa risker som ett hus kan ha.

Besiktningsmannen kan också föreslå teknisk utredning. Denna föreslås normalt för fel som upptäckts under besiktningen och som behöver utredas grundligare än vad man hinner göra på en besiktning.
Det man behöver göra är således att ta dit en hantverkare som är specialiserad på dina problem och som kan ge ett pris vad det skulle kosta att åtgärda problemet.

Vad händer efter besiktningsutlåtandet

Efter att en besiktning är genomförd så finns det en rad olika alternativ vad som kan hända.

  • Köpet kan genomföras på de villkor som säljaren bestämt sig för, oftast utifrån att en budgivning genomförts
  • Köparen kan bestämma sig för att inte genomföra köpet
  • Köparen kan inleda en förhandling om de nya punkter som innan visningarna och budgivningen inte var kända. Detta oftast baserat på de prisuppgifter som hantverkare givit utifrån besiktningsutlåtandet.
  • Köparen kan begära en garanti i köpekontraktet att fel ska åtgärdas ifall det finns en riskkonstruktion.
  • Köparen kan begära att säljaren utföra en fördjupad teknisk undersökning för att kontrollera om det finns ett fel eller inte som behöver åtgärdas.
Utifrån ovanstående är det i säljarens intresse att genomföra en så god besiktning som möjligt INNAN huset ska säljas. Det finns flera anledningar till det.

Dels har vi som vi nämnde innan den juridiska aspekten. Köparen kan inte komma efteråt och säga att man hittat dolda fel om de upptäckts i en besiktning.
Men så har vi den så viktiga psykologiska effekten som pågår hos framförallt köparen genom hela köpprocessen.
Ju senare i processen som fel upptäckts desto större kan konsekvenserna bli. Jag har varit med om hus som budats upp till mycket höga nivåer under budgivningen,
ibland över en miljon över utgångsbudet. När det sedan i en besiktning som den potentiella köparen beställt framkommit fel som inte noterades i den första besiktningen så hoppade den som vann budgivningen av.
Då kan i värsta fall hela processen få tas om med allt vad det innebär eftersom den som la det näst högsta budet kanske också drar öronen åt sig.
Eftersom köparen då har gjort en besiktning är det till och med osäkert om denna är publik för de andra i processen eftersom den beställts av köparen.
Om det då går så långt att köparen väljer att avvakta eller hoppa av innan kontraktet signerats så går mäklaren vidare till nummer två i budgivningen.
När denna då får höra att ettan hoppat av och detta protokoll inte är öppet för de andra att se så ska tvåan beställa en besiktning till, med vetskapen att det troligen finns allvarliga fel i huset som man inte funnit än.
Sannolikheten finns därmed att budgivare nummer två hoppar av för att man inte vill investera många tusen i en besiktning som kan leda till att man ändå inte vill ha huset.
Det är därför viktigt att klargöra för detta innan hur eventuella besiktningar kommer ske. Mäklare blir allt bättre på att hantera detta men det är mycket psykologi i en budgivning och en köpeprocess
som ibland kan spela de olika parterna ett spratt.

Vem beställer en besiktning

Både köparen och säljaren kan beställa varsin besiktning.
Det ligger helt klart i köparens intresse att så mycket som möjligt av de problem som finns med huset kommer upp innan budgivningsprocessen kommit igång. Jag har själv varit med om husförsäljningar som kollapsat för att okända fel framkommit mitt i en budgivning.

Det är ett problem i många visningar att köparna blir oroliga under själva processen och de upplever att de inte hänger med i budgivningen samtidigt som de oroar sig för alla fel som huset kan ha. Eftersom vissa objekt blir så attraktiva så kan säljaren välja och vraka mellan köparna. Känner då säljaren att det finns flera köpare och en är mindre orolig, så kan det tala emot en viss köpare.

Men varför ska köparen bekosta en besiktning?

En vanlig fråga vi får är varför köparen ska bekosta en besiktning. Säljaren ska väl ändå åtgärda de fel som uppstår om dessa visar sig uppkomma efter köpet.
Detta är dock ett vanligt missförstånd. Köparen har ett långtgående ansvar i att kontrollera huset innan köpet görs. Detta kallas för undersökningsplikt.

Okulär besiktning först

Det besiktningsmannen börjar att kolla på är en översikt av huset och detta kallas en okulär besiktning. Detta är då när besiktningsmannen med hjälp av syn och lukt
undersöker fasaden, taket, grunden, våtutrymmet, köket, väggarna, vinden och fönstren.

Vid misstanke fördjupas undersökningen

Om det skulle vara så att man hittar något tecken på mögel på konstruktionen av huset måste huset öppnas upp för att kolla om de verkligen finns problem. Detta brukar göras
ned hjälp av att man gör hål i fasaden eller väggen. Det är lite olika när man väljer att göra de vissa gör de första skedet och andra gör det vid en utvidgad besiktning alltså när de del som hittas i den första undersökningen ska bedömas. Det kan skilja från besiktningsman till besiktningsman vad som ingår i just dess besiktning.

Viktigt att förstå vad som inte ingår

Avtalet som besiktningsmannen gör ingår ibland inte andra viktiga funktioner som är viktiga och testa. Som t.ex avlopp, ventilation, el och murstockar. Detta är också viktigt och
se om allt funkar men detta gör inte besiktningsmän ta därför hjälp av en fackman. Om du vill veta vad en besiktningsman ska kolla när de besiktigar ditt hus finns det. En bok som heter besiktningsmannaboken, det är en handbok där de står om exakt allt en besiktningsman ska kolla av.

Undersök noga alla problem

När besiktningsmannen har kollat på ditt hus och ser att det finns problem så är det viktigt att du kollar upp dessa problem riktigt noga. Det finns direkta fel dvs grejor som måste tas hand om alltså de behöver helt enkelt åtgärdas. Det finns också anmärkningar som kan bli problem som också behöver göras något åt. Om det också medför risker måste du kolla upp hur stora riskerna är, vad riskerna kan leda till och om det drabbar dig ekonomiskt. Du kan behöva ta hjälp av flera olika fackmän och om fel som är noterade i protokollet kan du senare få pengar för. Det är viktigt att göra en bedömning om vad felet kommer att kosta.

Köparen har undersökningsplikt

Även om säljaren har låtit besiktigat huset har du fortfarande din undersiktsplikt kvar. Du är inte avtalspartner om säljaren låtit göra en besiktning. Detta innebär att de finns en risk att det blir svårare för dig att reklamera besiktningstjänsten och utkräva skadestånd. Du blir avtalspart genom att du köper dig in på besiktningen och får sedan ett avtal av besiktningsmannen.

Håll koll på vad mäklaren lovar under visningarna

Eftersom det är viktigt att budgivare får rätt uppskattning om kostnaderna som de renoveringar som måste genomföras ska kosta så är det viktigt att mäklaren inte lovar för mycket.
På frågor som ”Vad kostar det totalt max att åtgärda alla fel som ni hittade under besiktningen” så är det bra om mäklaren och du som säljare gått igenom detta noga och diskuterat vad det kostar.
Sedan ska det tydligt framgå i prospektet vad det kommer kosta så att alla budgivare får samma information.
Annars kanske mäklaren säger att det kommer kosta max 100 000 kr och sedan kan budgivare sent i processen hänvisa till detta uttalande (som då inte finns dokumenterat) och det kan uppstå mycket frågor och osäkerheter.
Det värsta som finns är om en potentiell köpare känner att de vet om svagheter med huset som ingen annan vet om. Om alla vet exakt lika mycket då försvinner den osäkerheten.

Vad har du för försäkringsskydd

När du tecknar en normal villaförsäkring så ska du vara speciellt aktsam på om fuktskador på huset ingår i ditt försäkringsskydd. Vår erfarenhet är att för normala villaförsäkringar så är tyvärr försäkringsskyddet ganska dåligt kring grundrelaterade problem.

Hitta besiktningsfirma

Vill du hitta en bra besiktningsfirma så har jag knutit upp bra kontakter.

Kontakta mig för bra besiktningsföretag.

Besiktning utförs av en besiktningsman

En besiktning utförs för att undersöka om det finns ”fel” eller någonting som inte fungerar som det ska i huset. Man gör det också för att du som är köpare ska ska uppfylla din undersökningsplikt. När man köper ett hus är ”de sista steget” att man besiktigar huset. Man brukar då anlita en besiktningsman som kollar t.ex om det kanske finns mögel eller om taket är bra lagt. För som privatperson är det mycket svårt att se de fel som en besiktningsman kan eftersom att han har mycket kunskap inom området.

Skaffa ett avtal med besiktningsmannen

Ett tips när du ska köpa eller sälja ett hus är att du skriver ett avtal direkt med besiktningsmannen. Om du inte har detta avtal kan det vara svårt att få igenom några yrkanden mot besiktningsmannen om något skulle gå fel.

Vad händer om besiktningsmannen gör fel?

Som vi nämnt ovan är det bra att teckna avtal med besiktningsmannen.
Det är självklart att en besiktningsman kan missa ett fel som han eller hon borde ha sett och om han inte har skrivit in på sitt protokoll kan du få ersättning. Men du kan bara kräva ersättning under en viss tid. Tiden ska stå i avtalet och det är bra om du frågar din besiktningsman om en grundlig genomgång av protokollet så du förstår allt och vet exakt vad som kommit fram på besiktningen. Säljaren kan ha tecknat en försäkring i samband med besiktningen. Detta betyder att du som köpare kan få ett visst skydd av den. Ta reda på vilket skydd du får, det kan t.ex vara att de ger dig en bättre möjlighet att få ersättning för besiktningsfel du annars skulle ha haft.

Ett smart råd är att du besiktigar huset innan du skriver på köpekontraktet. Om de finns en klausul i kontraktet det är endast då du har rätt till att besikta huset efter kontraktet är skrivit. Den klausulen bör vara öppen att du kan låta köpet återgå utan att du behöver ge särskilda anledningar för de.

Kontrollera husgrunden noggrant

Nu handlar denna webbplats om husgrunder så därför snöar jag givetvis in på detta. När det kommer till grunden bör du kontrollera följande
  • Kontrollera syllar och bjälklag om möjligt. Det kan vara så att bjälklag och syllar har blivit behandlade med träskyddsmedel såsom kreosot eller cuprinol. Gäller framförallt husgrunder byggda på 80 talet eller tidigare.
  • Kontrollera krypgrunder extra noga för fukt
  • Är grunden ordentligt isolerad
  • Kontrollera att dräneringen fungerar
  • Kontrollera att huset inte satt sig

Besikta krypgrunder

Krypgrunder som har problem byggdes mycket på 1970 och tidigt 1980 tal. Då byggde man enligt flera olika metodiker. Vissa av dessa har skapat stora problem för husägare. Krypgrunder som byggdes tidigare än så benämns ofta som torpargrunder.

Det finns två typer av krypgrunder. Uteluftsventilerade och inneluftsventilerade krypgrunder.

Det är i första hand i uteluftsventilerade krypgrunder som fuktproblem uppstår, om det inte är fel på husgrundens och husets ventilation.
Orsaken att uteluftsventilerade krypgrunder drabbas hårdare är att varm luft som ventileras ner i krypgrunden blir avkyld när den kommer in i den kallare krypgrunden.

Eftersom varm luft innehåller mycket mer vatten än vad luften i krypgrunden klarar av så fälls vatten ut på bjälklag och trossbotten. Denna kondens leder till fuktskador om den fälls ut på organiskt material.

I en fuktig miljö så kan mögel utvecklad och skapa en ohälsosam miljö. Denna miljö kan i värsta fall orsaka att de som bor i huset drabbas av allergier.

När du ska besikta din krypgrund så finns det endel att se efter.

  • Hur hög är luftfuktigheten i krypgrunden. Detta kan dock vara ointressant vid ett givet tillfälle eftersom denna går kraftigt upp och ner över tid.
  • Känns krypgrundens mark våt eller fuktig?
  • Känns bjälklag och/eller trossbotten fuktig
  • Kan du i krypgrunden känna av fukt eller mögel via lukten. En av de främsta sätten att upptäcka fuktproblem i krypgrunden är att känna på lukten. Människor har ofta en stark känsla för att känna igen fukt och mögeldoft.
  • Kan du i krypgrunden med blotta ögat se spår av mögel?
  • Känns det vått om du känner på krypgrundens väggar?
  • Känns bjälklag och/eller trossbotten fuktig
  • Har du mycket bråte och gamla brädor och liknande i din krypgrund så är detta något du bör åtgärda då dessa binder fukt.
  • Hur exponerad är ditt bjälklag i krypgrunden. Är träbjälklaget fullt synligt. Finns synliga spår efter problem med fukt på organiskt material.
  • Hur exponerad är din trossbotten i krypgrunden. Är trossbotten gjord av trä i form av exempelvis masonitskivor.
  • Känner du fukt när du tar på krypgrundsbalken
  • Har det gått så långt att du kan se mögel
  • Ser du spår efter kondens på krypgrundsbalken. Tiden när detta är som mest problematiskt är när du har relativt stora temperaturskillnader inne i krypgrunden och utanför. Detta kan uppstå exempelvis på sensommaren när en krypgrund kan vara relativt kall och sedan möter den varm luft som har hög luftfuktighet. När den kalla luften möter den kalla kan kondens fällas ut.
  • Om du har en inneluftsventilerad krypgrund – kolla att ventilationen fungerar

Krypgrunder ska vara isolerade

Det är inte helt lätt att under en besiktning få reda på de exakta förhållandena som gäller under riskperioder. Exempelvis är det svårt att mäta fukthalten i en krypgrund i augusti (som är en högriskmånad för en krypgrund) om besiktningen genomförs i februari.
Däremot kan man säga att krypgrunder är en riskkonstruktion. Men enligt oss är krypgrunder bara en riskkonstruktion om de är felkonstruerade. Inte annars.
Har du efter 20 år inte fått någon påverkan på bjälklag och trossbotten (vilket en besiktning ska kunna se) så bör inte framtida problem uppkomma heller.

Vad är priset och kostnaden för att åtgärda krypgrunden

Man kan, och till och med bör besikta alla husgrunder. Det är inte bara krypgrunder som kan få problem. Det finns dock all anledning att ha koll på din krypgrund då priset kan vara ganska högt. Kostnaden beror givetvis på vilka åtgärder man väljer att sätta in så därför kan de variera en hel del.

Kostnaden för att åtgärda en krypgrund kan vara allt från 25 000 kr och uppåt mot 60 000 kr beroende på grad av renovering, typ av renovering samt storlek på hus. Men du kan även få löpande kostnader beroende på val av lösning för att åtgärda din grund. Exempelvis en avfuktare drar ju en hel del energi löpande. Och ju fuktigare grund desto högre fasta kostnader för att avfukta grunden.

Åtgärder om du har fukt i krypgrunden torpargrunden

Det finns flera saker du kan göra om du har fuktproblem i krypgrunden. Du kan även kombinera vissa av dem.

  • Installera en krypgrundsavfuktare, gärna kombinerat med en fuktmätare. Läs mer här.
  • Skydda din trossbotten. Läs mer här.
  • Lägg ut markisolering och plast för att höja temperaturen i krypgrunden och minska avdunstningen av markfukt in i krypgrunden.
  • Gjuta en platta i krypgrunden. Därmed konverterar du torpargrunden till en gjuten betongplatta. Läs mer om detta projekt här.
  • Kontrollera din krypgrund. Gå ner i krypgrunden åtminstone någon gång varje år och bara känn efter att det känns torrt. Ju tidigare du upptäcker problemen desto bättre.
  • Se till att inga onödiga vattenansamlingar och lutningar av tomten gör att krypgrunden tar in fukt.
  • Se till att hålla krypgrunden helt fri från bråte och överblivet byggmaterial

Att besikta en gjuten betongplatta med lecablock

Värt att tänka på för husgrunder platta på mark där man har använt lecablock som grundmur.

  • Leca suger fukt. Därför är lecagrunder i större utsträckning utsatta för problem med syllar.
  • Leca är ett material som isolerar sämre än andra lösningar (kantelement med cellplast). Detta i sig är troligen inget som kommer orsaka nerslag i besiktningen men leder till kallare golv vid ytterväggarna eftersom kantbalken blir oisolerad och därmed blir en köldbrygga in i huset.

Att besikta en gjuten oisolerad betongplatta (vanligt i hus från 1970-1984)

Beroende på när ditt hus byggdes så kan huset ha olika saker du bör se upp med. På tidigt 1980 tal så gjöt man betongplattor utan att ha god isolering under plattan. Eller ännu värre använde isolering ovanpå betongplattan.
Vilka tecken tyder på att du bör undersöka din betongplatta på mark

  • Byggnadsåren ger en indikation om du bör vara extra försiktig. Tidigt 1980 tal hade speciellt mycket problem.
  • Om du har ett golv av plast eller en matta av linoleum så ska du vara vaksam på om detta underlag släppt från betongplattan. Det kan vara ett tecken på fuktproblem.
  • Om du har en målad platta på mark och färgen flagnar och släpper lätt så ska du vara vaksam på om du har fuktproblem.
  • Om ditt golv består av träbaserade material så ska du vara vaksam på mögeldoft.

Att besikta en källare

En källare får problem med fukt om dräneringen inte är korrekt utförd eller inte finns alls. Om du inte ska använda din källare så är inte detta alltid ett stort problem. Problemet uppstår om du väljer att använda källaren som boyta och därmed göra i ordning den osv.

Tecken på fuktproblem i källaren samt saker du bör leta efter som du bör vara vaksam på.

  • Det doftar fukt i källaren.
  • Mögel i källaren.
  • Spår av saltutfällning på väggarna källaren.
  • Tydliga spår av ansamlingar av fukt och vatten utanför huset och nära huset.
  • Matjord och växtlighet i anslutning till källaren.